Wo ein Immobilienkauf in Frankfurt attraktiv ist
Die Preise in der Stadt sind zuletzt deutlich zurückgegangen, aber nichtüberall. Welche Viertel gefragt sind und wie sich der Markt entwickeln wird.
Carsten Herz-11.06.2024
Frankfurt. Das Angebot klingt verlockend. "Exklusive Stilaltbau-Etage in bester Lage",wirbt die Anzeige für eine Sechs-Zimmer-Wohnung im Frankfurter Westend. Gebotenwerden eine Wohnfläche von 222 Quadratmetern, ein repräsentativer Eingangsbereich, Flügeltüren, Ankleidezimmer und drei Schlafzimmer. Das stilvolle Wohnen hat indes seinen Preis: 2,6 Millionen Euro ruft der Makler als Kaufpreis auf -ein Quadratmeterpreis von rund 11.700 Euro. Angebote wie die Stilaltbau-Etage sind seltene Ausreißer, die nicht die Lage auf demgesamten Frankfurter Markt abbilden. Der Immobilienmarkt ist auch in der Bankenstadt schwieriger geworden. Wohnungen und Häuser sind keine Selbstläufer mehr. Umso wichtiger ist es fürInteressenten und Geldanleger zu wissen, wo jetzt die Viertel liegen, die noch amehesten Wertzuwächse oder Stabilität versprechen. Auf der Grundlage exklusiver Daten von vdp Research, einer Tochter des Verbandsdeutscher Pfandbriefbanken (vdp), sowie Gesprächen mit zahlreichen Fachleutengibt das Handelsblatt einen Überblick über den Wohnungsmarkt der Mainmetropole.
Wie entwickeln sich die Preise weiter?
Die Experten von vdp Research, die für das Handelsblatt eine Preisprognose für die Bankenmetropole erstellt haben, sind verhalten optimistisch. Sie sagen ein Plus von 0,5 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern bis Ende des Jahres voraus, bei Eigentumswohnungen prognostizieren sie für 2024 einen Stillstand der Preise. Im ersten Quartal dieses Jahres lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Ein-und Zweifamilienhäusern in Frankfurt demnach bei 5690 Euro, was noch ein Minus von 0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal markiert. Bei Eigentumswohnungen lag die Zahl bei 5910 Euro, was einem Rückgang von 0,2 Prozent entspricht. Der Preisverfall findet damit nach den Daten von vdp noch dieses Jahr ein Ende. "Der Markt für Wohneigentum wird wieder anspringen", glaubt auch Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer des Immobilieninvestors Industria. "Ich erwarte für den Verlauf des Jahres 2024 eher eine Seitwärtsbewegung bei den Preisen in Frankfurt und ein Anziehen der Nachfrage von Käufern", lautet die Prognose von Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter des Maklerunternehmens Von Poll Immobilien.
Wie stark war der Preisrutsch 2023?Nach vielen Jahren des Anstiegs sind zuletzt in Frankfurt die Preise für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser in vielen Vierteln gesunken. Im letzten Jahr gingen die Preise in Frankfurt laut vdp Research bei Eigentumswohnungen in der Bankenmetropole im Schnitt um 9,2 Prozent zurück, Ein- und Zweifamilienhäuser verbilligten sich um 6,2 Prozent. Das gilt allerdings nicht für das gesamte Stadtgebiet - und schon gar nicht für die Preisentwicklung bei Neubauten. Der Makler Von Poll Immobilien sowie die Immobilienberatung Immoconcept haben sich die Entwicklung in den Frankfurter Stadtteilen genau angesehen und zum Teil erhebliche Unterschiede festgestellt. Einen starken Preisrückgang bei Eigentumswohnungen im Bestand haben die Experten demnach im Bahnhofsviertel ermittelt, was auch einer zunehmenden Irritation über die off ene Drogenszene in dem Viertel geschuldet ist. Das britische Boulevardblatt "The Sun" nannte das Viertel kürzlich "Zombieland", was im Rathaus Aufruhr auslöste.
Wo liegen die besten Viertel?
Besonders wertbeständige Lagen seien "das Westend, das Holzhausenviertel, das Diplomatenviertel sowie Sachsenhausen-Nord", sagt David Schmitt, Geschäftsführer von Engel & Völkers in Frankfurt. Auch einige "Mikrolagen" wie das Dichterviertel und der Mumm´sche Park zeichneten sich durch eine besonders hohe Wertbeständigkeit aus. "Toplagen bieten auch die Innenstadt, das Nordend, Eschersheim, Dornbusch sowie Sachsenhausen", urteilt Von-Poll-Chef Ritter. Laut vdp zahlen Erwerber die höchsten Kaufpreise im noblen Stadtteil Westend-Süd, wo der Quadratmeter trotz der Krise bei Eigentumswohnungen bei 9190 Euro liegt. Besonders wertstabil in der Immobilienkrise erwiesen sich laut vdp Research die südlich des Mains gelegenen Viertel Sachsenhausen-Nord und -Süd, Oberrad, das noble Westend-Süd sowie das hippe Nordend-Ost, die fast gar nicht beim Preisnachgaben. Für die in Frankfurt rar gesäten Ein- und Zweifamilienhäuser seien Stadtteile wie Nieder-Erlenbach und Nieder-Eschbach im Norden Frankfurts einen Blick wert, sagt Michael Fenderl, Senior Analyst Immobilienmarkt bei vdp, da dort "ein überdurchschnittliches Preiswachstum im Eigenheimsegment" zu erkennen sei.
Welche Viertel bieten Chancen auf deutlichen Wertzuwachs?"
Angefangen am fertiggestellten Europaviertel in Richtung Westen ist noch Potenzial in den Randlagen zur Innenstadt", sagt Anett Barsch, Head Project Development von Swiss Life Asset Managers. Die Lagen absorbierten den Zuzug in die Stadt sowie eine eher junge Klientel. "Dort sind noch große Entwicklungen bei den Mieten zu erwarten." "Potenzial sehe ich beispielsweise auch in Bockenheim", sagt Industria-Geschäftsführer Ahlborn. "Es ist ein lebendiges Viertel mit einer vielfältigen Bevölkerung wegen seiner Nähe zur Goethe-Universität und hat sich als beliebtes Ziel für junge Berufstätige etabliert." Auch das Gallusviertel habe sich in den letzten Jahren stark entwickelt, insbesondere mit der Entstehung des Europaviertels und mit neuen Wohnprojekten. "Viertel wie Ostend, Gallus und Bockenheim zeigen Potenzial für deutliche Preiszuwächse aufgrund von laufenden und geplanten Infrastrukturprojekten sowie städtebaulichen Entwicklungen", urteilt Felix Jahn, Gründer und Geschäftsführer von McMakler. Generell können Käufer in Frankfurt dabei auf steigende Mieteinnahmen setzen. Laut den Daten von vdp Research sind die Mieten in allen Stadtteilen Frankfurts im Laufe des Jahres 2023 gestiegen. An der Spitze der Zuwächse weist vdp die Stadtteile Westend-Süd, Nordend-Ost, Sachsenhausen-Nord und Niederrad aus.
Wo gibt es interessante Bauprojekte?
Es gebe weiterhin Leuchtturmprojekte wie das Büro- und Wohnhochhaus Four im Stadtzentrum sowie große Quartiersentwicklungen wie das Franky im Gallusviertel und die Neuentwicklung des Schönhofviertels, sagt Boris Groth, Head of Residential Transaction beim Immobilienspezialisten Lübke Kelber. Beim Bauprojekt Schönhof im Stadtteil Bockenheim sind die ersten Wohnungen schon fertiggestellt. Groß angelegte neue Quartiere im Rahmen städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen würden auch im geplanten "Stadtteil der Quartiere" in Frankfurt-Nordwest zum Wohnungsbau vorbereitet, sagt Fenderl. Auf dem Arealöstlich der Autobahn A5 sollen fast 7000 Wohnungen entstehen. Doch diese Projekte zählen zu den Ausnahmen in der Mainmetropole. Der Neubau stockt - auch in Frankfurt. "Eigentlich gibt es aktuell so gut wie keine großen neuen Bauprojekte in Frankfurt, da die Zinswende die Projektentwickler und Bauträger dazu gezwungen hat, nicht mit neuen Projekten zu beginnen", sagt Topmakler Ritter.
Was raten Experten Käufern, die eine Geldanlage inImmobilien suchen?
Auf die Frage, was Experten Käufern raten, die eine Immobilie in Frankfurt als Wertanlage suchen, hat Colliers-Manager Kai-Alexander Krummel eine eindeutige Antwort. "Jetzt sofort in Bestand investieren und die Mietsteigerungen der kommenden Jahre mitnehmen", rät er Interessenten. Der Neubau in Deutschland sei faktisch komplett zum Stillstand gekommen und werde in den nächsten Jahren auch kaum wieder in Gang kommen. Damit würden die Mieten in Bestandsgebäuden zwangsläufig steigen, was Käufern sehr gute Perspektiven für langfristig gesicherte Renditen schaffe, vor allem in urbanen Räumen wie Frankfurt und Umgebung. Laut vdp sind die Mieten in Frankfurt2023 im Schnitt um 3,3 Prozent auf 16,8 Euro pro Quadratmeter gestiegen - für 2024 sagen die Experten ein Plus von 2,6 Prozent vorher. "Der Kauf von Bestand lohnt sich deshalb so oder so, aber das aktuelle Zeitfensterbietet besondere Chancen, wenn man das Mietpreiswachstum der nächsten Jahre einpreist", lautet Krummels Empfehlung. "Wer auf die Rendite schaut, ist mit einer sanierten Bestandswohnung in Toplage gut bedient", sagt Makler Ritter. Der Platz in den guten Vierteln werde nicht größer. "Mit Nachverdichtung schaffen Sie da keine Wunder mehr."
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Quelle: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-wo-ein-immobilienkauf-in-frankfurt-attraktiv-ist-01/100036623.html
Carsten Herz-11.06.2024
Frankfurt. Das Angebot klingt verlockend. "Exklusive Stilaltbau-Etage in bester Lage",wirbt die Anzeige für eine Sechs-Zimmer-Wohnung im Frankfurter Westend. Gebotenwerden eine Wohnfläche von 222 Quadratmetern, ein repräsentativer Eingangsbereich, Flügeltüren, Ankleidezimmer und drei Schlafzimmer. Das stilvolle Wohnen hat indes seinen Preis: 2,6 Millionen Euro ruft der Makler als Kaufpreis auf -ein Quadratmeterpreis von rund 11.700 Euro. Angebote wie die Stilaltbau-Etage sind seltene Ausreißer, die nicht die Lage auf demgesamten Frankfurter Markt abbilden. Der Immobilienmarkt ist auch in der Bankenstadt schwieriger geworden. Wohnungen und Häuser sind keine Selbstläufer mehr. Umso wichtiger ist es fürInteressenten und Geldanleger zu wissen, wo jetzt die Viertel liegen, die noch amehesten Wertzuwächse oder Stabilität versprechen. Auf der Grundlage exklusiver Daten von vdp Research, einer Tochter des Verbandsdeutscher Pfandbriefbanken (vdp), sowie Gesprächen mit zahlreichen Fachleutengibt das Handelsblatt einen Überblick über den Wohnungsmarkt der Mainmetropole.
Wie entwickeln sich die Preise weiter?
Die Experten von vdp Research, die für das Handelsblatt eine Preisprognose für die Bankenmetropole erstellt haben, sind verhalten optimistisch. Sie sagen ein Plus von 0,5 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern bis Ende des Jahres voraus, bei Eigentumswohnungen prognostizieren sie für 2024 einen Stillstand der Preise. Im ersten Quartal dieses Jahres lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Ein-und Zweifamilienhäusern in Frankfurt demnach bei 5690 Euro, was noch ein Minus von 0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal markiert. Bei Eigentumswohnungen lag die Zahl bei 5910 Euro, was einem Rückgang von 0,2 Prozent entspricht. Der Preisverfall findet damit nach den Daten von vdp noch dieses Jahr ein Ende. "Der Markt für Wohneigentum wird wieder anspringen", glaubt auch Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer des Immobilieninvestors Industria. "Ich erwarte für den Verlauf des Jahres 2024 eher eine Seitwärtsbewegung bei den Preisen in Frankfurt und ein Anziehen der Nachfrage von Käufern", lautet die Prognose von Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter des Maklerunternehmens Von Poll Immobilien.
Wie stark war der Preisrutsch 2023?Nach vielen Jahren des Anstiegs sind zuletzt in Frankfurt die Preise für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser in vielen Vierteln gesunken. Im letzten Jahr gingen die Preise in Frankfurt laut vdp Research bei Eigentumswohnungen in der Bankenmetropole im Schnitt um 9,2 Prozent zurück, Ein- und Zweifamilienhäuser verbilligten sich um 6,2 Prozent. Das gilt allerdings nicht für das gesamte Stadtgebiet - und schon gar nicht für die Preisentwicklung bei Neubauten. Der Makler Von Poll Immobilien sowie die Immobilienberatung Immoconcept haben sich die Entwicklung in den Frankfurter Stadtteilen genau angesehen und zum Teil erhebliche Unterschiede festgestellt. Einen starken Preisrückgang bei Eigentumswohnungen im Bestand haben die Experten demnach im Bahnhofsviertel ermittelt, was auch einer zunehmenden Irritation über die off ene Drogenszene in dem Viertel geschuldet ist. Das britische Boulevardblatt "The Sun" nannte das Viertel kürzlich "Zombieland", was im Rathaus Aufruhr auslöste.
Wo liegen die besten Viertel?
Besonders wertbeständige Lagen seien "das Westend, das Holzhausenviertel, das Diplomatenviertel sowie Sachsenhausen-Nord", sagt David Schmitt, Geschäftsführer von Engel & Völkers in Frankfurt. Auch einige "Mikrolagen" wie das Dichterviertel und der Mumm´sche Park zeichneten sich durch eine besonders hohe Wertbeständigkeit aus. "Toplagen bieten auch die Innenstadt, das Nordend, Eschersheim, Dornbusch sowie Sachsenhausen", urteilt Von-Poll-Chef Ritter. Laut vdp zahlen Erwerber die höchsten Kaufpreise im noblen Stadtteil Westend-Süd, wo der Quadratmeter trotz der Krise bei Eigentumswohnungen bei 9190 Euro liegt. Besonders wertstabil in der Immobilienkrise erwiesen sich laut vdp Research die südlich des Mains gelegenen Viertel Sachsenhausen-Nord und -Süd, Oberrad, das noble Westend-Süd sowie das hippe Nordend-Ost, die fast gar nicht beim Preisnachgaben. Für die in Frankfurt rar gesäten Ein- und Zweifamilienhäuser seien Stadtteile wie Nieder-Erlenbach und Nieder-Eschbach im Norden Frankfurts einen Blick wert, sagt Michael Fenderl, Senior Analyst Immobilienmarkt bei vdp, da dort "ein überdurchschnittliches Preiswachstum im Eigenheimsegment" zu erkennen sei.
Welche Viertel bieten Chancen auf deutlichen Wertzuwachs?"
Angefangen am fertiggestellten Europaviertel in Richtung Westen ist noch Potenzial in den Randlagen zur Innenstadt", sagt Anett Barsch, Head Project Development von Swiss Life Asset Managers. Die Lagen absorbierten den Zuzug in die Stadt sowie eine eher junge Klientel. "Dort sind noch große Entwicklungen bei den Mieten zu erwarten." "Potenzial sehe ich beispielsweise auch in Bockenheim", sagt Industria-Geschäftsführer Ahlborn. "Es ist ein lebendiges Viertel mit einer vielfältigen Bevölkerung wegen seiner Nähe zur Goethe-Universität und hat sich als beliebtes Ziel für junge Berufstätige etabliert." Auch das Gallusviertel habe sich in den letzten Jahren stark entwickelt, insbesondere mit der Entstehung des Europaviertels und mit neuen Wohnprojekten. "Viertel wie Ostend, Gallus und Bockenheim zeigen Potenzial für deutliche Preiszuwächse aufgrund von laufenden und geplanten Infrastrukturprojekten sowie städtebaulichen Entwicklungen", urteilt Felix Jahn, Gründer und Geschäftsführer von McMakler. Generell können Käufer in Frankfurt dabei auf steigende Mieteinnahmen setzen. Laut den Daten von vdp Research sind die Mieten in allen Stadtteilen Frankfurts im Laufe des Jahres 2023 gestiegen. An der Spitze der Zuwächse weist vdp die Stadtteile Westend-Süd, Nordend-Ost, Sachsenhausen-Nord und Niederrad aus.
Wo gibt es interessante Bauprojekte?
Es gebe weiterhin Leuchtturmprojekte wie das Büro- und Wohnhochhaus Four im Stadtzentrum sowie große Quartiersentwicklungen wie das Franky im Gallusviertel und die Neuentwicklung des Schönhofviertels, sagt Boris Groth, Head of Residential Transaction beim Immobilienspezialisten Lübke Kelber. Beim Bauprojekt Schönhof im Stadtteil Bockenheim sind die ersten Wohnungen schon fertiggestellt. Groß angelegte neue Quartiere im Rahmen städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen würden auch im geplanten "Stadtteil der Quartiere" in Frankfurt-Nordwest zum Wohnungsbau vorbereitet, sagt Fenderl. Auf dem Arealöstlich der Autobahn A5 sollen fast 7000 Wohnungen entstehen. Doch diese Projekte zählen zu den Ausnahmen in der Mainmetropole. Der Neubau stockt - auch in Frankfurt. "Eigentlich gibt es aktuell so gut wie keine großen neuen Bauprojekte in Frankfurt, da die Zinswende die Projektentwickler und Bauträger dazu gezwungen hat, nicht mit neuen Projekten zu beginnen", sagt Topmakler Ritter.
Was raten Experten Käufern, die eine Geldanlage inImmobilien suchen?
Auf die Frage, was Experten Käufern raten, die eine Immobilie in Frankfurt als Wertanlage suchen, hat Colliers-Manager Kai-Alexander Krummel eine eindeutige Antwort. "Jetzt sofort in Bestand investieren und die Mietsteigerungen der kommenden Jahre mitnehmen", rät er Interessenten. Der Neubau in Deutschland sei faktisch komplett zum Stillstand gekommen und werde in den nächsten Jahren auch kaum wieder in Gang kommen. Damit würden die Mieten in Bestandsgebäuden zwangsläufig steigen, was Käufern sehr gute Perspektiven für langfristig gesicherte Renditen schaffe, vor allem in urbanen Räumen wie Frankfurt und Umgebung. Laut vdp sind die Mieten in Frankfurt2023 im Schnitt um 3,3 Prozent auf 16,8 Euro pro Quadratmeter gestiegen - für 2024 sagen die Experten ein Plus von 2,6 Prozent vorher. "Der Kauf von Bestand lohnt sich deshalb so oder so, aber das aktuelle Zeitfensterbietet besondere Chancen, wenn man das Mietpreiswachstum der nächsten Jahre einpreist", lautet Krummels Empfehlung. "Wer auf die Rendite schaut, ist mit einer sanierten Bestandswohnung in Toplage gut bedient", sagt Makler Ritter. Der Platz in den guten Vierteln werde nicht größer. "Mit Nachverdichtung schaffen Sie da keine Wunder mehr."
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Quelle: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-wo-ein-immobilienkauf-in-frankfurt-attraktiv-ist-01/100036623.html
